どーも、のぶです。
今日は利回りがそこそこ高く、投資先として魅力に見えるREITについて記事にさせて頂きます。REITは株式と似て非なるものだという認識は是非持って下さい。
REITとは
REITは投資家から小口の資金を集め、不動産を取得し、賃貸収入や売却収益を投資家に還元します。つまり、分配金を得ることが目的の利回り商品である点が、株式と異なります。これが債券的な性質を持つとも言われる所以です。株価は企業業績の拡大や成長期待により形成されますが、REIT価格は分配金利回りとにらめっこしながら形成されます。
REITの特徴
- 少額での投資が可能
- 複数の不動産への分散投資
- 市場で取引が可能な為、換金性が高い
- 税制上収益の大部分を分配金として出しやすい
- 増資を実施することで新規物件を取得し、収益が上がる
- 一般的にREITは景気拡大局面においては収益が改善するが、同時に金利上昇する場合はREITそのものの相対的な魅力が低下します
- 逆に、景気縮小局面においては収益は悪化するが金利が低下する為にREITととしての魅力が向上します
最大の特徴は収益構造にあり、収益を向上させるには賃貸料の自然増・空室率の低下か、新規物件を取得するしかないことです。低金利下においてはレバレッジを効かせていくらでも収益を得ることが出来ます。
つまり、日本銀行が実施するようなJREIT・国債買い入れ(金融緩和時)は資産価格が上昇することに直接的に働きかけ必ず、REIT自身のバブルを招くはずです。
もし今後、何かの拍子で長期金利が上昇することで借入金によるレバレッジを前提としたREITの収益構造が崩壊した場合、REITは投げ売りの対象となる可能性があります。
利回り商品であるREITの収益構造が金利動向如何によって崩壊してしまうのであればそれはバブルと言っても過言ではありません。REITが定期的にバブルを引き起こすような代物であればNISA等の期限付きの投資は禁物です。
下記チャートは東証REIT指数です。
このような恐ろしいチャートですが、REITは低金利環境下で借入を繰り返しながら分配金をたくさん支払いますので、底値で拾うことができれば大きなリターンが期待できますね。
さいごに
REITは個人投資家にも人気が高い有力な商品です。バランスファンドにもたまに組み入れられています。もしかしたら、その特徴まで理解されている方は少ないのかもしれませんね。
しかし、株式でも債券でもないその特徴を最大限に活かすことが出来れば中期的に大きな利益を得られるかもしれません。
REITが必ずバブル化する、は私見です。どうか自身でご判断下さい。
アメリカの住宅市場は日本の10倍以上で流動性も非常に高いです。そんな米国住宅市場にまるっと投資できるETFに興味があれば是非ご参照下さい。
では、また。
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